Model de dezvoltare imobiliară - Prezentare generală, ghid și pași

Un model de dezvoltare imobiliară constă de obicei în două secțiuni: Rezumatul tranzacției și Modelul fluxului de numerar. În Rezumatul tranzacțiilor, toate ipotezele importante - inclusiv programul (care stabilește calendarul), statisticile proprietății, costurile de dezvoltare, ipotezele de finanțare și ipotezele de vânzare - sunt listate și utilizate pentru a calcula economia și rentabilitatea Indicele de rentabilitate Indicele de rentabilitate (PI) ) măsoară raportul dintre valoarea actuală a fluxurilor de numerar viitoare și investiția inițială. Indicele este un instrument util pentru clasarea proiectelor de investiții și afișarea valorii create pe unitate de investiții. Indicele de rentabilitate este, de asemenea, cunoscut sub numele de Profit Investment Ratio (PIR) sau Value Investment Ratio (VIR). a proiectului.

Modelul fluxului de numerar începe cu acumularea de venituri, cheltuieli lunare Buget de funcționare Un buget de funcționare constă din venituri și cheltuieli pe o perioadă de timp, de obicei un sfert sau un an, pe care o companie le folosește pentru a-și planifica operațiunile. Descărcați șablonul Excel gratuit. Șablonul de bugetare lunar are o coloană pentru fiecare lună și totalizează să fie cifrele anuale ale întregului an, finanțarea și, în cele din urmă, fluxurile de numerar gratuite pârghiate, VAN (valoarea actuală netă), ghidul NPV Formula A pentru formula VAN în Excel atunci când efectuați analize financiare . Este important să înțelegeți exact cum funcționează formula NPV în Excel și matematica din spatele acesteia. NPV = F / [(1 + r) ^ n] unde, PV = Valoarea actuală, F = Plata viitoare (flux de numerar), r = Rata de reducere, n = numărul de perioade în viitor și TIR (rata internă de rentabilitate) ) a proiectului. În secțiunile următoare,vom parcurge pașii cheie pentru construirea unui model de dezvoltare imobiliară bine organizat.

Rezumatul tranzacției

1. Statistici privind programul și proprietatea

Primul pas în construirea unui model de dezvoltare imobiliară este completarea ipotezelor pentru program și statistici imobiliare. Iată o listă de elemente care ar trebui incluse:

Programul modelului de dezvoltare imobiliară

2. Costuri de dezvoltare

Pentru următorul pas în crearea unui model de dezvoltare imobiliară, vom introduce ipotezele pentru costurile de dezvoltare în ceea ce privește suma totală, costul pe unitate și costul pe picior pătrat. Costurile de dezvoltare pot include costul terenului, costurile de construcție, service, neprevăzut, marketing etc. Folosind statisticile de proprietate completate mai devreme, putem calcula toate aceste numere și completăm secțiunea privind costurile de dezvoltare. Secțiunea ar trebui să arate cam așa:

Modelarea imobiliară

Sursa imaginii: Cursul de modelare financiară imobiliară al Finanțelor.

3. Ipoteze de vânzări

În ipotezele de vânzare, vom calcula venitul total din acest proiect. Să presupunem că cercetarea de piață se face și se bazează pe comparabile, credem că 500 USD pe picior pătrat este un punct de plecare realist pentru prețul de vânzare. Vom folosi apoi acest lucru drept motor pentru venituri. După calcularea vânzărilor (total, $ / unitate, $ / SF), a comisioanelor de vânzare (de exemplu, 50%) și a garanției, putem afla veniturile nete din acest proiect.

4. Ipoteze de finanțare

Pentru finanțare, există trei ipoteze critice: procentul împrumut-la-cost, rata dobânzii și împrumutul funciar.

Înainte de a calcula suma totală a împrumutului, trebuie să ne dăm seama de valoarea totală a costului de dezvoltare. Deoarece nu am calculat încă cheltuielile cu dobânzile, putem lega celula de modelul fluxului de numerar deocamdată și putem obține valoarea odată ce modelul fluxului de numerar este completat. Costurile totale de dezvoltare pot fi calculate astfel:

  • Costul total de dezvoltare = Costul terenului + Costul dezvoltării + Suma de interese și comisioane

Acum putem completa restul ipotezelor de finanțare.

  • Suma maximă a împrumutului obținută pentru acest proiect = Costul total de dezvoltare x Procentul împrumutului la cost
  • Valoarea capitalului propriu = Costul total de dezvoltare - Valoarea maximă a împrumutului

Finanțarea ipotezelor în modelul imobiliar

Sursa imaginii: cursul modelului de dezvoltare imobiliară al finanțelor.

Cifrele de mai sus vor fi ipotezele din secțiunea Rezumatul tranzacțiilor. Odată ce vom finaliza Modelul fluxului de numerar, ne vom întoarce și vom completa secțiunea Development Pro Forma și vom adăuga analiza sensibilității.

Modelul fluxului de numerar

1. Creșterea veniturilor

Primul pas în calcularea veniturilor este de a afla absorbția și închiderea locuinței. Absorbția este numărul de case disponibile care sunt vândute într-o anumită perioadă de timp, în timp ce închiderile reprezintă numărul de case închise odată cu finalizarea construcției.

Acum putem acumula veniturile folosind informațiile de absorbție și închidere.

  • Vânzări de case de locuit = Preț de vânzare / unitate x Închideri de casă de locuințe
  • Primele comisioane de 50% (percepute la vânzarea locuințelor) = - Absorbție pentru locuințe x Preț / unitate de vânzare x (comision% / 2)
  • Al doilea comision de 50% (perceput atunci când locuințele sunt închise) = - închideri de locuințe x Preț de vânzare / unitate x (comision% / 2)
  • Garanție = - Costul garanției / Unitatea x închideri Townhome
  • Venit net total = SUM (vânzări la domiciliu + 50% comisioane + 50% comisioane + garanție)

(* Rețineți că comisioanele și garanția sunt în cantități negative.)

2. Cheltuieli

Acum vom afla cheltuielile de dezvoltare, care includ costul de achiziție a terenurilor, cheltuielile de pre-construcție și cheltuielile de construcție. Numerele pot fi găsite în secțiunea de asumare a costurilor de dezvoltare din Rezumatul tranzacției.

  • Costul de achiziție a terenului = Costul terenului
  • Cheltuieli înainte de construcție = Cheltuieli înainte de construcție ($ / lună)
  • Cheltuieli de construcție = (Costuri de dezvoltare - Cheltuieli de pre-construcție) / Nr. de luni de construcție
  • Costuri totale de dezvoltare = SUM (cost de achiziție a terenului + cheltuieli înainte de construcție + cheltuieli pentru construcții)

3. Costuri pentru finanțare și încasări pentru rambursarea capitalului

Costul finanțării este deficitul din fluxul de numerar al proiectului care trebuie finanțat. Când venitul net total este mai mic decât costurile totale de dezvoltare, trebuie să acoperim un flux de numerar negativ. Când veniturile nete totale devin mai mari decât costurile totale de dezvoltare, vor exista încasări pozitive pe care le putem folosi pentru a rambursa capitalul împrumutat. Putem folosi următoarele formule pentru a calcula cele două numere:

  • Costuri de finanțat = IF ((Venit net total - costuri totale de dezvoltare)> 0, (Venit net total - costuri totale de dezvoltare), 0)
  • Venituri din rambursarea capitalului = IF ((Venituri nete totale - costuri totale de dezvoltare) <0, (Venituri nete totale - costuri totale de dezvoltare), 0)

4. Finanțare

Apoi, calculăm soldurile împrumuturilor, extragerile, rambursările și dobânzile acumulate. Tabelul de mai jos rezumă calculele pentru prima perioadă și următoarele perioade:

Finanțare

De asemenea, ar trebui să efectuăm o verificare rapidă a sănătății pentru a ne asigura că niciunul dintre soldurile finale nu depășește suma maximă a împrumutului.

5. Flux de numerar gratuit și TIR

Acum putem calcula fluxurile de numerar gratuite pârghiate și TIR rezultate ale acestui proiect.

  • Flux de numerar liber pârât = SUM (costuri pentru finanțare, încasări din capitalul de rambursare, extrageri de împrumut, rambursări de împrumut)

Soldul de capital este pur și simplu FCF cumulativ:

  • Soldul primei perioade = Flux de numerar liber pârât
  • Soldurile perioadei următoare = Sold anterior - Flux de numerar liber pârât

În cele din urmă folosind formula XIRR, putem calcula IRR pârghiat pentru acest proiect:

  • IRR pârât = XIRR (toate fluxurile de numerar libere pârghiate, perioada de timp corespunzătoare)

Flux de numerar gratuit și TIR în modelul de dezvoltare imobiliară

Sursa imaginii: Cursul de modelare financiară imobiliară al Finanțelor.

Mai multe resurse

Finance este furnizorul oficial al Analistului de modelare și evaluare financiară (FMVA) ™ Certificare FMVA® Alăturați-vă peste 350.600 de studenți care lucrează pentru companii precum programul de certificare Amazon, JP Morgan și Ferrari, conceput pentru a transforma pe oricine într-un analist financiar de talie mondială. Pentru a continua să învățați și să vă dezvoltați cunoștințele despre analiza financiară, vă recomandăm cu tărie resursele financiare suplimentare de mai jos:

  • Cele mai bune practici de modelare financiară Ghid de modelare financiară gratuit Acest ghid de modelare financiară acoperă sfaturi Excel și cele mai bune practici cu privire la ipoteze, factori de control, prognoză, conectarea celor trei declarații, analiză DCF, mai mult
  • Bazele modelării financiare imobiliare Bazele modelării financiare imobiliare Aflați bazele modelării financiare imobiliare în acest ghid introductiv pentru construirea unui model financiar pentru un proiect de dezvoltare imobiliară.
  • Joint Venture Real Estate Joint Venture Real Estate Joint Venture (JV) joacă un rol crucial în dezvoltarea și finanțarea majorității proiectelor imobiliare mari. Un joint-venture este un aranjament
  • Tipuri de modele financiare Tipuri de modele financiare Cele mai frecvente tipuri de modele financiare includ: modelul cu 3 declarații, modelul DCF, modelul M&A, modelul LBO, modelul bugetar. Descoperă primele 10 tipuri

Postări recente